W dzisiejszych czasach wynajem nieruchomości nie jest już tylko prostą transakcją między wynajmującym a najemcą. To także proces, który niesie ze sobą różnorodne wyzwania i niepewności, wymagający sprytu oraz świadomości prawnej od obu stron. Umowa najmu okazjonalnego postrzegana jest często jako instrument prawny, który daje wynajmującemu nader potrzebną pewność i dodatkową ochronę. Ale co tak właściwie reprezentuje ten rodzaj umowy najmu? Dlaczego warto się na niej skupić i jakie korzyści może przynieść wynajmującym?
Umowa najmu okazjonalnego – uregulowanie prawne
Instytucja umowy najmu okazjonalnego uregulowana jest w ustawie o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Umową najmu okazjonalnego lokalu jest umowa najmu lokalu mieszkalnego, którego właściciel, będący osobą fizyczną, nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali, zawarta na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat.
Oprócz powyższego, umowa najmu okazjonalnego musi:
- zostać zawarta w formie pisemnej pod rygorem nieważności,
- zawierać dołączone do niej oświadczenia najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca podda się egzekucji i zobowiąże się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego lokalu we wskazanym terminie,
- zawierać wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu,
- zawierać oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu; na żądanie wynajmującego załącza się oświadczenie z podpisem notarialnie poświadczonym.
Różnice pomiędzy najmem okazjonalnym a zwykłą umową najmu
Najem okazjonalny jest szczególnym rodzajem najmu, co do zasady, gwarantujący skuteczniejszą ochronę własności wynajmujących jak przepisy regulujące zwykłą umowę najmu. Wynika to z tego, że umowę najmu okazjonalnego regulują przepisy szczególne, a zwykłą umowę najmu – przepisy ogólne. W zgodzie z zasadą lex specialis derogat legi generali (łac.) to przepisy szczególne należy stosować przed przepisami ogólnymi, a przepisy określające umowę najmu okazjonalnego w pewnym stopniu ograniczają prawa lokatorów, a poszerzają prawa wynajmujących.
Kluczowe różnice pomiędzy umową najmu okazjonalnego a tradycyjną umową najmu uregulowaną w przepisach Kodeksu cywilnego:
- najem okazjonalny nie może być zawarty na czas nieokreślony, bowiem może być zawarty maksymalnie na czas 10 lat, przy czym istnieje możliwość jego przedłużenia na kolejny okres,
- najem okazjonalny może dotyczyć tylko najmu nieruchomości, która może być przeznaczona na zaspokojenie potrzeb mieszkalnych najemny i jego rodziny, podczas gdy zwykła umowa najmu może dotyczyć, co do zasady, każdej rzeczy,
- najem okazjonalny oferuje właścicielowi większą ochronę jak tradycyjna umowa najmu,
- umowa najmy okazjonalnego wymaga dla swej ważności złożenia, przed notariuszem, oświadczenia woli najemcy co do poddania się egzekucji,
W doktrynie uważa się, że zawarcie umowy najmu okazjonalnego może skrócić dochodzenie praw wynajmującego względem lokatorów nawet trzykrotnie.
Zgłoszenie umowy najmu okazjonalnego naczelnikowi urzędu skarbowego
Analizując niniejszy temat, podkreślić należy, iż wynajmujący ma obowiązek zgłoszenia zawarcia umowy najmu okazjonalnego naczelnikowi urzędu skarbowego w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu. Jeżeli wynajmujący nie zgłosi powyższego, zawarta umowa najmu okazjonalnego będzie traktowana jako zwykła umowa najmu. Wynajmujący straci więc swoje szczególne prawa i uprawnienia wynikające z zawarcia umowy najmu okazjonalnego.
Podsumowanie
Przesądzając o korzyściach i potencjalnych wyzwaniach, umowa najmu okazjonalnego zyskuje na znaczeniu jako konstruktywne rozwiązanie w obszarze wynajmu nieruchomości, szczególnie tam, gdzie bezpieczeństwo i pewność są kluczowe dla wynajmującego. Choć to rozwiązanie nie jest pozbawione barier i wymaga świadomego podejścia do kwestii prawnych, to jednak zapewnia solidną podstawę, na której można zbudować wzajemne zrozumienie i szacunek między stronami transakcji. Ułatwia ona również stworzenie wyraźnej ramy operacyjnej, minimalizując ewentualne konflikty oraz oferując konkretną ścieżkę rozwiązania problemów, które mogą się pojawić.